在2 月 17 日，为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行系统流动性合理充裕，人民银行开展了 2000 亿元中期借贷便利（MLF）操作，1年期MLF利率由之前的3.25%下调至3.15%，旨在引导LPR报价同步下调。
今天（2月20日），全国银行间同业拆借中心最新数据显示：
1年期LPR（贷款市场报价利率）为4.05% ，较上期下调10个基点（1个基点为0.01%）；
5年期以上LPR为 4.75%，较上期下调5个基点。
此次降息中，1年期贷款利率是2019年8月实施利率改革以来的第三次下调，下调幅度高于前两次；而与房贷利率挂钩的5年期利率，继2019年11月首次下调5个基点后，本次再度下调5个基点。降息如期而至，将对楼市带来多大的影响？
图：2019年8月以来LPR变化
数据来源：全国银行间同业拆借中心，中指研究院综合整理
01LPR下调有利于经济稳定，房地产行业也将有所受益
当前，在新冠疫情影响下，以餐饮、旅游业等为代表的服务业发展受到较大冲击，国内消费疲软、投资乏力，短期经济发展明显承压，企业经营也面临较大挑战，特别是中小企业。因此，解决企业融资及成本问题变得愈发重要。近期，中央已明确表态，积极的财政政策要持续发力，稳健的货币政策要灵活适度，LPR的下调将对稳定经济发展起到积极作用，特别是在缓解企业融资成本等方面，房地产企业也将从中受益。
但值得注意的是：
2月16日，财政部部长在《求是》发表的文章中指出，要坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制；
2月17日，国家统计局亦再次强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段；
2月19日，央行公布2019年第四季度货币政策执行报告，继续提出坚持“房住不炒”的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
政府部门和金融监管机构接连发声，继续传递出楼市调控基调仍将保持不变，房企融资环境虽有改善，但整体改善空间有限。
02房贷利率下降，购房者置业成本回落，短期有利于提振市场置业信心，提升购房需求释放的积极性
各地的房贷利率是在5年期LPR的基础上加点形成。2019年12月以来，全国首套及二套房房贷利率已出现逐月微幅下降态势，2020年1月全国首套房贷利率为5.51%，环比下降0.01个百分点，二套房贷利率为5.82%，环比下降0.02个百分点。
图：2017年以来全国首套、二套房房贷平均利率变化情况
数据来源：融360，中指研究院综合整理
当前受疫情影响，购房者置业信心明显减弱，5年期以上LPR下降将引导房贷利率继续微幅回落，居民购房成本随之下降，对提振购房者置业信心会起到一定的积极带动作用，有利于稳定房地产市场发展。但是，即使房贷利率随着LPR下调5个基点，整体对购房者来说，每月还款减少的金额并不明显。因此，短期来看，本次LPR下调对购房者实质性的利好带动或相对有限，更多的是对预期的影响。
03年内仍存降息的可能，但5年期以上LPR下降空间相对有限2月12日，中共中央政治局常务委员会会议指出要做好“六稳”工作，其中“稳金融”、“稳预期”等政策目标预示着央行稳健的货币政策导向没有改变。与此同时，降低中小微企业信贷风险，缓解疫情所带来的负面影响，对当前稳定经济发展亦至关重要。2 月 15 日，银保监会在国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制新闻发布会中提出，要确保小微企业整体信贷增长不受疫情冲击，加大对受困小微企业的扶持力度。考虑到此次降息幅度不大以及疫情对一季度经济造成的冲击，预计2020年LPR仍存下调空间。从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度来看，短期内5年期LPR亦存在下降空间，但幅度有限。
整体来看，下调LPR是稳定经济发展的重要举措，符合预期。一方面，此次疫情进一步加大了经济下行压力，降息有利于提升实体经济的活跃度。一年期LPR10个基点的下降幅度亦表明2020年以稳为主的政策基调仍将延续。另一方面，全国首套及二套房房贷利率短期伴随LPR下调将继续回落，这也将减轻居民置业成本，稳定市场预期。但在“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济的手段的政策基调下，楼市将从本次降息中获益，但短期获益程度有限。
来源：中指研究院 |
