今年楼市“金九银十”转凉已成共识。中 国 指 数研 究院数据显示，被监测的主要城市9月份商品房成交量出现同比环比双双下降，降幅分别为7.29%和0.52%。与此同时，各线城市库存总量反弹，环比上升9.3%，热点城市开始进入“卖不完”时代。
进入9月，住建部再次要求各地持续深入开展专项行动，整治楼市违法违规行为、规范市场秩序。同时，全国16个省市在限购限售、住房保障、价格管控、公积金使用等方面陆续出台相关政策，从供需两端共同发力抑制非理性需求。
而刚刚过去的国庆长假，对于众多房地产开发商而言也是凉意连连。中原地产研究院首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，“楼市已经没有‘金九银十’。9月份超过6成城市成交量同比出现了下调的现象。从市场看，2017年来大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。”
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成交继续分化 三线城市同环比下跌明显
政策高压之下，9月份各线城市商品房成交量继续维持分化态势。
《每日经济新闻》记者查阅中国 指 数 研究院《9月主要城市房地产市场交易情况表》发现，四个一线城市成交面积环比上升6.78%、同比增长37.68%。
值得注意的是，一线城市中，广州商品房成交面积环比升幅高达84.51%、同比增长高达104.27%，起到了绝对的拉动作用。而在各项调控政策下，深圳9月成交面积环比下跌近4成，比去年同期下跌超2成。
二线代表城市成交面积环比下降5.80%，同比下降1.61%；三线代表城市成交面积较上月下降25.16%，同比下降 25.33%。
从成交面积环比数据看，全国9个城市出现上升，其中广州、武汉升幅最明显均超30%；环比下降的城市中，扬州降幅超 90%。同比来看，16个城市成交出现下降，扬州下降幅度明显。
以每周平均成交数据来看，一线城市北京、上海、广州9月周均成交同、环比均上升，其中北京、广州两地周均成交量同、环比上升均超过60%，深圳周均成交同、环比均下降；以南京、苏州、武汉等为代表的二三线代表城市周均成交量与8月基本持平，较去年同期继续维持下降趋势。
与此同时，在刚刚过去的国庆长假，虽然各地的开发商纷纷抛出各种**，但售楼处仍然充满“凉意”。数据显示，国庆大假期间，一二线城市的商品房成交继续缩量，北京、杭州、深圳等地多数时候一天只能卖出几十套房子。10月2日至6日，北京共销售住宅51套；10月1日至7日，杭州市区新房成交293套，较去年同期下降近70%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，“9月份交易量下跌和购房政策持续严厉有关，尤其是部分城市依然是有较为明显的管控，随之出现了二手房置换效率明显低下的情况，因此尽管开发商推盘节奏较快，但缺乏市场认可。”他表示，“预计后续市场交易还是会有分化，尤其是部分城市若在购房政策方面适当给予宽松，市场交易有望回暖。”
库存总量反弹 热点城市进入“卖不完”时代
截至2018年9月末，中指数据监测的主要城市库存总量环比上升9.3%。张大伟认为，热点城市开始进入“卖不完”时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。
“多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。”张大伟预测。
在中指院房地产指数系统重点监测的城市中，仅福州商品房库存出现环比下滑。宁波、苏州、杭州三地库存回升位居前三，升幅分别为44.71%、19.01%和16.10%。
9月份数据显示，杭州可售面积为93.60万平方米，库存环比上升16.10%；苏州可售面积412.69万平方米，库存环比增19.01% ；深圳可售面积为231.44万平方米，较上月上升11.35%；北京商品住宅库存752.62万平方米环比上升9.23%。
面对库存反弹，房企则面临两难局面。张大伟分析认为，“当前市况下，部分城市的项目不降价促销，销售肯定难有起色；但如果降价，一旦遭到业主退房，事情就更加复杂、棘手。部分开发商忌惮于降价后的麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。一旦预期降价引发的退房非常激烈，大部分房企很可能会因此暂缓降价或者采用间接的缓和方式进行促销。”
《每日经济新闻》记者观察发现，各个城市之间库存水平分化也相当明显。在9个代表城市中，杭州、深圳、厦门、南京、上海等城市当前库存水平接近2010年以来的最低水平，广州则呈现相反态势。
严跃进也表达了对库存积压的风险的担忧，“当然从具体城市看，部分二套房购房政策比较严厉的城市，更容易面临库存积压的情况；而部分城市若是落户政策宽松或购房政策相对宽松，去库存效果仍可保持乐观。”每经记者 包晶晶 |
