三个月前，王先生在下沙经济开发区买了一套二手房，建筑面积134平方米，总价85.5万元。由于房子尚未正式交付，王先生与房东约定：先付2万元订金，只要办出三证，马上办理过户手续。双方在购房意向合同上签字画押，皆大欢喜。
前天晚上，房东给王先生打了个电话，说：三证已经办出了，可房子他不想卖了，“按照协议，订金双倍赔给你。”这下王先生不干了：“为了凑钱买这套房子，我把经营多年的小旅馆卖了，还老老实实等了三个月，没想到等来这个结果！”
最近二手房交易纠纷有点多
这只是近来发生的二手房交易纠纷中的普通案例。更夸张的毁约事件也有：一位房东宁可赔付38.5万元的违约金，也要坚持拿回自己的房子。涉及这起纠纷的 二手房，位于城南复兴板块的沿江地带，建筑面积170余平方米。去年10月，张先生以385万元的总价买下了这套房子，可就在办理交割手续的过程中，房东 忽然提出：要另收20万元的装修款，否则不卖。双方多次协调未果，最后只能法庭上见。“如果解除转让合同，我们愿意赔付总房价的10%即38.5万元的违 约金！”房东的代理律师称。即便如此，张先生还是没答应。
宁可赔付高额违约金也要拿回房子，这样的案例以往并不多见。主要原因是杭州 的二手楼市这半年多来发生的变化：23000套左右的总成交量、逐月上涨的成交均价，使得那些卖早一步的房东开始后悔：“王先生要买的这套房子，85.5 万元的成交总价在3个月前属正常；如今起码卖100万元。而张先生的这套房子，如今可卖到450万元。”华邦地产风向标研究中心负责人周冬临说。按此计 算，即便赔付高额违约金，房东再将房子转手后仍有得赚。
为了拿回房子，部分房东想出了种种毁约的理由：“我卖房子的时候，我老婆不知 道”“这套房子交易前有人租住，他有优先购买权”“你没有按时给我房款，也没有按时来办理过户手续”……“类似的说辞，我们在代理二手房纠纷案件时经常可 以听到。”杭州星韬律师事务所王飞律师说，在他今年所代理的房地产纠纷事件中，临时毁约、宁赔违约金也不卖的二手房纠纷，占六成以上。
也有买房者匆忙下单后反悔
“好房不愁卖”的市场形势，使得部分购房者在挑选二手房源时，没经过比较就匆忙下单。由此导致的后果是：有些人后悔了。
赵小姐在5月初看中了城西某老小区内的一套二手房，二户室，精装修，顶楼。由于白天比较热，她约了经纪人晚上看房。看房过程中，她又遇到了两拨其他中介 公司带来的客户。当时，带她看房的经纪人就跟她说，赶紧下单，否则要被别人抢走了。迫于形势，赵小姐连夜筹款，次日就签下了购房合同。
月底搬进新房后，赵小姐就开始后悔了。“当时是晚上看房，房间里灯又暗，很多细节没看仔细。现在才发现房间的多个角落都有水迹，墙上也有裂缝。”赵小姐 说，由于是顶楼，高温天气房间内十分闷热，空调开很久都没法降温；房子临马路，每天早上都要被过往的汽车喇叭吵醒。到上周五，杭州下了场暴雨后，赵小姐实 在不能忍受了，“房子的内包阳台被雨一淋，就跟水帘洞似的往屋里漏水。这样的房子怎么住啊！”为此，她向中介公司和房东提出退房，但都被一口拒绝。
浙江六和律师事务所的刘成林律师说，赵小姐遇到的这类问题，在近来发生的二手房纠纷中也有听闻，可多数购房者只能自认倒霉，找物业公司或装修队维修了 事，鲜有人提起诉讼。“毕竟二手房交易属于现房交易，买房者一旦下单，等于认同了该套房子具备正常的居住功能。”而部分老小区由于物业维修基金有限，当时 的开发商也无从寻找，以房屋质量问题找到对应的责任人也不现实。
对此有法律界人士建议，如果房东愿意的话，可以在签订房屋买卖合同的同时，补签一份有关房屋质量的协议，约定半年或一年时间里，若房屋发生影响居住的质量问题，房东应承担一定的维修责任。
看房要细合同要全
对于近来二手房交易过程中爆发的各类纠纷，业界人士和律师均表示：买房前看清房子的方方面面、尽早签署一份详细的购房合同是十分必要的。
买房者在正式购买二手房前，必须看清的几个方面为：
产权。所购房产必须产权清晰，不存在抵押、债务纠纷等影响过户的问题。若房屋属于共有产权，则需要所有房屋共有产权人同意出售房屋，在签订房屋买卖合同时，共有人如不能亲自到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。
质量。房屋质量包括很多方面，如房屋水平情况、墙面是否有空鼓、天花板有无水迹(有则可能存在漏水情况)、墙面有没有裂缝等，另外，朝向、日照、通风等也要考虑。如有可能，可请专业验房公司一同前往看房。
邻里。看房过程中，可与邻居作适当交流，了解邻里情况。曾有买房者以低价购得一套小户型二手房，结果发现隔壁一家人争吵不断，不堪其扰，只能再次转手。 若该套二手房在交易前有人租住，须看到房东给租客发送的“房屋将出售”的书面通知，若有可能，可以向租客询问该套房产的优劣。
而在签订房屋买卖合同的过程中，除了房屋总价、何时付款、何时交付等格式条款外，买房者还要注意的合同条款有：
各类费用的结算。水电煤、有线电视、网络、物业管理费、装修垃圾清运费等相关费用，均须在签订合同时约定由谁结算以及结清时间。
装修及家具归属。对于已装修过的二手房，内部存在着硬件设施的，包括电器家具等，也应在签约时进行明晰的归属约定。
户口迁移。在合同约定时，必须对房东户口的迁出时间作明确的规定。曾有买房者事先没有合同约定，入住所购房产三年，卖家还没有迁出户口的案例，最后买房者也无可奈何。
在签订合同后，买房者则应按照合同约定的时间，按时或提前支付房款、提供相关材料、配合办理相关的过户手续，以免影响后期办理相关权证的速度，造成不按时履约的纠纷。
“在仔细看房、订合同、按时履约的同时，为了避免房东因房价上涨而临时毁约，建议购房者尽早签订正式的购房合同，这样可一定程度上保障二手房交易的顺利进行。”刘成林律师说。
注：文中所提案例，由华邦地产、裕兴不动产等房产中介机构提供，仅供参考。 |
